Location meublée LMNP : micro-BIC, réel et amortissement en 2026

Un logement loué meublé ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce simple classement change tout : le loueur peut amortir le bien, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de son prix, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers pendant de longues années. En contrepartie, le déficit éventuel reste cantonné à l’activité meublée, les prélèvements sociaux ont augmenté et, depuis 2025, la revente reprend les amortissements. Ce guide expose les règles applicables en 2026 au loueur en meublé non professionnel (LMNP), le cas le plus fréquent.

LMNP ou LMP : un statut qui ne se choisit pas

Le statut découle de deux conditions cumulatives posées par l’article 155, IV du code général des impôts. Le loueur est professionnel (LMP) si les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer excèdent 23 000 € et si elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, autres BIC, bénéfices agricoles ou non commerciaux, rémunérations de gérant). Si l’une des deux conditions manque, il est non professionnel.

Un salarié qui loue un ou deux studios meublés reste donc LMNP, même au-delà de 23 000 € de loyers, tant que ses salaires sont supérieurs. La distinction n’est pas qu’une étiquette : le LMP impute ses déficits sur le revenu global et relève du régime des plus-values professionnelles, avec des règles sociales propres.

Le micro-BIC : un abattement forfaitaire, des seuils relevés en 2026

Au micro-BIC, le loueur déclare ses recettes et l’administration applique un abattement censé couvrir toutes les charges et l’amortissement. Rien d’autre n’est déduit.

Les seuils de 77 700 € et de 188 700 €, encore cités dans de nombreuses publications, sont ceux de la période précédente. Le décret de juin 2026 a revalorisé les montants, comme le prévoit l’actualisation triennale du texte ; l’année de revenus à partir de laquelle ils jouent est à confirmer avec votre conseil. Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes sont exclus de la catégorie des meublés non classés par un renvoi à l’article 1414 bis du même code : vérifiez leur seuil exact avant de vous fonder sur l’un de ces montants.

Le micro-BIC convient à un bien peu chargé : payé comptant, peu de travaux, taxe foncière modérée. Il dispense aussi de comptabilité.

Le régime réel : charges réelles et amortissement

Au réel, le bénéfice est égal aux recettes diminuées des charges réelles (intérêts et assurance d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, honoraires comptables, travaux d’entretien) et de l’amortissement. Ce dernier constate l’usure du bien : la partie construction et le mobilier s’amortissent, le terrain jamais.

Comment l’amortissement est calculé

Le code ne fixe aucune durée. L’article 39 C se borne à exiger un amortissement réparti sur la « durée normale d’utilisation » de chaque bien. En pratique, l’expert-comptable ventile le prix d’achat entre le terrain (non amortissable) et plusieurs composants (gros œuvre, façade, toiture, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée, et amortit séparément le mobilier sur une durée plus courte. Ces choix doivent pouvoir être justifiés en cas de contrôle : une durée anormalement courte ou une part de terrain sous-estimée gonfle artificiellement la déduction.

La limite : l’amortissement ne crée pas de déficit

L’amortissement peut donc ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. Ce qui excède est mis en réserve et servira les années où les charges baissent.

Que devient un déficit de charges ?

Si les charges hors amortissement dépassent les recettes (année de gros travaux, frais d’acquisition passés en charge), un déficit apparaît. Selon l’article 156, I-1° ter du code général des impôts, ce déficit ne s’impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, au cours des dix années suivantes. Il ne réduit jamais les salaires ou les pensions. C’est la différence essentielle avec la location vide, où une partie du déficit s’impute sur le revenu global : voir location nue, déficit foncier et Jeanbrun.

Prélèvements sociaux : 18,6 % pour le meublé non professionnel

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Le code de la sécurité sociale (article L136-8) maintient l’ancien taux pour une liste fermée de revenus (fonciers, plus-values immobilières, assurance-vie, épargne logement) dans laquelle les BIC non professionnels ne figurent pas. Le bénéfice LMNP supporte donc 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % pour les loyers d’une location vide, comme le résume la fiche Service-Public sur les prélèvements sociaux.

Exemple : un deux-pièces loué 12 000 € par an

Hypothèses : location meublée de longue durée, 12 000 € de recettes annuelles, 3 500 € de charges réelles (1 800 € d’intérêts, 900 € de taxe foncière, 800 € d’assurance et de copropriété), amortissement annuel calculé par le comptable de 6 000 €, honoraires comptables ignorés.

	Micro-BIC	Régime réel
Recettes	12 000 €	12 000 €
Déduction	Abattement de 50 % : 6 000 €	Charges 3 500 € + amortissement 6 000 €
Bénéfice imposable	6 000 €	2 500 €

L’amortissement admis ne peut dépasser 8 500 € (12 000 € moins 3 500 € de charges) : les 6 000 € sont entièrement déductibles. Pour un foyer imposé à 30 %, l’écart de 3 500 € de base représente environ 1 050 € d’impôt sur le revenu et 651 € de prélèvements sociaux par an, avant honoraires comptables. Cet écart sera en partie repris à la revente.

La revente : l’amortissement est désormais repris

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits, sauf dans certaines résidences gérées (étudiants, seniors, établissements médico-sociaux). Le mécanisme, ses exceptions, l’articulation avec les majorations forfaitaires et un calcul complet figurent dans LMNP : ce qui change à la revente.

Choisir son régime selon sa situation

Situation	Régime souvent pertinent
Bien payé comptant, peu de charges	Micro-BIC
Emprunt important, travaux, taxe foncière élevée	Réel
Revente envisagée à moins de dix ans	Réel à comparer avec la reprise à la revente
Résidence étudiante ou seniors éligible	Réel, la minoration à la revente ne s’applique pas
Meublé de tourisme non classé au-delà de 15 000 €	Réel obligatoire

Avant de vous lancer, vérifiez votre statut au regard de toutes les recettes meublées du foyer, le type de location qui fixe le seuil du micro-BIC, les règles locales de location touristique (distinctes de la fiscalité) et le coût annuel d’un expert-comptable. Si le bien doit être détenu à plusieurs, une société change la logique : la location meublée fait en principe basculer une SCI à l’impôt sur les sociétés, comme l’explique SCI à l’IR ou à l’IS.

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision.