Micro-foncier ou régime réel : la méthode pour choisir
En location vide, le propriétaire dont les loyers restent modestes a le choix entre deux façons de calculer son revenu imposable. Le micro-foncier retient 70 % des loyers, quelles que soient les dépenses de l’année. Le régime réel retient les loyers diminués des charges effectivement payées. Sur le papier, la règle de décision tient en une ligne : le réel l’emporte dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers. En pratique, l’option engage pour trois ans, certains biens n’ont pas le choix et la bonne décision dépend de ce qui se passera les années suivantes.
Les règles de l’article 32
Le seuil s’apprécie sur l’ensemble des loyers bruts de location vide du foyer fiscal, non bien par bien. Les loyers bruts s’entendent hors charges récupérées sur le locataire.
Qui n’a pas le choix
L’article 32 exclut du micro-foncier plusieurs situations, même sous le seuil de 15 000 €. Les plus fréquentes :
- le foyer détient un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ;
- il détient un logement placé sous un dispositif d’amortissement de l’article 31, dont le nouveau Jeanbrun (location nue sous plafonds de loyer créée en 2026) ;
- il bénéficie de la réduction d’impôt Loc’Avantages pour un logement conventionné ;
- il ne détient que des parts de sociétés transparentes (SCPI, SCI à l’IR) donnant des immeubles en location nue, sans posséder en direct au moins un logement loué nu.
Dans ce dernier cas, la détention d’un appartement loué nu en direct rouvre le micro-foncier pour l’ensemble : le seuil de 15 000 € inclut alors la quote-part de loyers bruts revenant à l’associé. Les règles propres aux sociétés civiles sont présentées dans SCI à l’IR ou à l’IS.
Comparer en trois étapes
- Additionnez les loyers bruts de l’année.
- Listez les charges déductibles au réel : intérêts et assurance d’emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant ou loyers impayés, frais de gestion et de procédure, charges de copropriété non récupérables, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
- Comparez-les à 30 % des loyers. Si elles sont supérieures, le réel diminue la base imposable.
L’économie se mesure ensuite en appliquant à l’écart votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux, qui restent à 17,2 % pour les revenus fonciers malgré la hausse de la CSG de 2026 (code de la sécurité sociale, article L136-8 ; fiche Service-Public F2329).
Exemple : 12 000 € de loyers, puis une année sans travaux
Hypothèses : 12 000 € de loyers annuels, tranche marginale de 30 %. Charges de la première année : 2 000 € d’intérêts, 1 200 € de taxe foncière, 300 € d’assurance, 1 000 € de petits travaux, soit 4 500 €.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction | 30 % : 3 600 € | Charges : 4 500 € |
| Revenu foncier imposable | 8 400 € | 7 500 € |
L’écart de base est de 900 €, soit environ 425 € d’impôt et de prélèvements sociaux en moins (900 € × 47,2 %).
L’année suivante, les intérêts baissent à 1 500 € et aucun travaux n’est engagé : les charges tombent à 3 000 €, sous l’abattement de 3 600 €. Le contribuable qui a opté pour le réel y reste jusqu’au terme des trois ans et perd alors environ 283 € par rapport au micro (600 € × 47,2 %). Sur deux ans, le gain net n’est plus que d’environ 142 €.
L’année des gros travaux : le déficit foncier
Au micro-foncier, une année de lourds travaux ne change rien à l’impôt. Au réel, si les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156). Cette imputation suppose de continuer à louer le bien. Le plafond relevé à 21 400 € pour la rénovation énergétique existe, mais sa fenêtre de paiement est incertaine au-delà de 2025 : les conditions et les limites sont détaillées dans location nue, déficit foncier et Jeanbrun.
Les profils types
| Situation | Régime généralement adapté |
|---|---|
| Bien payé comptant, peu de charges | Micro-foncier |
| Emprunt récent, intérêts élevés | Réel, si charges supérieures à 30 % des loyers |
| Travaux importants prévus | Réel, au moins pour l’année des travaux et les deux suivantes |
| Loyers bruts supérieurs à 15 000 € | Réel obligatoire |
| Uniquement des parts de SCPI ou de SCI à l’IR | Réel obligatoire |
| Logement en Jeanbrun ou monument historique | Réel obligatoire |
Au réel, conservez chaque facture et chaque avis : toute charge déduite doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle. Et si vous hésitez entre louer vide ou meublé, la comparaison change de nature, puisque le meublé relève des bénéfices commerciaux et de l’amortissement : voir location meublée LMNP.
Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre situation par un professionnel avant d’exercer l’option.